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首套房貸利率“松綁”，點(diǎn)燃了房地產(chǎn)市場。5月16日早盤，wind地產(chǎn)指數(shù)延續(xù)上漲趨勢，午后指數(shù)一度漲超3%，最終收漲1.48%。

此前一天，央行、銀保監(jiān)會宣布，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率減20個基點(diǎn)。首套房貸利率的下限有所下調(diào)，有助于降低購房者的貸款成本。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場承壓，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局5月16日公布的數(shù)據(jù)，今年前4個月，我國商品房銷售面積同比下降20.9%，銷售額同比下降29.5%。這一背景下，房貸新政無疑提振了市場信心。

差別化住房信貸政策調(diào)整如何影響樓市？何時才能傳導(dǎo)至銷售端？對剛需購買者帶來多大利好？樓市后續(xù)又怎么走？對此，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪了首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波以及諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄。

焦點(diǎn)1 如何利好剛需？

房貸利率水平重回2015年，“組合拳”效力不容小覷

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)：此次房貸利率新政主要針對的是首套房，即政策向剛需人群傾斜。2016年之前，房貸利率“打折”比較常見，但2016年之后國家對樓市的調(diào)控全面趨嚴(yán)，怎樣理解當(dāng)前時點(diǎn)出臺新的房貸利率政策？

趙秀池：自2017年我國對樓市從嚴(yán)調(diào)控以來，影響了一部分剛需和改善性需求。而與改善性需求相比，剛需更重要一些。因此，差別化住房信貸政策首先從剛需入手，循序漸進(jìn)，也是應(yīng)有之義。

政策出臺的目的在于落實(shí)十九大提出的 “房住不炒”定位，以及去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議、今年政府工作報(bào)告提出的支持購房者的合理購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)與健康發(fā)展。

隨著“三孩”政策的出臺及疫情的影響，居民對產(chǎn)權(quán)類住房的需求還是很大的，因此，首套房降息也是順應(yīng)民意、呼應(yīng)百姓產(chǎn)權(quán)類住房訴求的結(jié)果。

陳霄：今年以來，地方頻頻出臺松綁政策，政策所產(chǎn)生的實(shí)際效應(yīng)有限，房地產(chǎn)市場景氣度仍然較低，在這樣的背景下，央行、銀保監(jiān)會出臺政策加持顯得尤為必要，本次下調(diào)首套房貸利率的下限，對于提振市場信心，鼓勵購房者入市有著重要意義。同時，這一政策對于近期各地的樓市松綁政策也會起到一個放大作用。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)：這一優(yōu)惠幅度對促進(jìn)剛需購房到底有多大的作用？多久才能傳導(dǎo)至銷售端？

陳霄：對于購房者來說，看起來似乎節(jié)省下來的金額并不高，但對市場、對購房者也傳遞了積極的信號，并且貸款金額越高，節(jié)省的金額就越多，這對購房者而言較有吸引力。

根據(jù)4月公布的5年期LPR報(bào)價4.6%，也就是說首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平，而2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個重要原因在于信貸環(huán)境寬松?？梢灶A(yù)測的是，本次中央信貸政策是房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的助推器，預(yù)計(jì)今年下半年政策將能明顯作用于銷售端。

張波：房貸利率的調(diào)整，最重要是向市場釋放出積極信號，并且全國層面的房貸政策調(diào)整比以往各地陸續(xù)調(diào)整對市場的影響更為直接。因此，單一政策對于市場的作用雖然有限，但結(jié)合各地諸如取消限購、限售、公積金政策調(diào)整等一攬子放松政策，形成“組合拳”的效力給市場帶來的影響不容小覷。

趙秀池：雖然降息點(diǎn)數(shù)不大，優(yōu)惠利息不多，還是能夠降低一部分購房者的成本，減輕一定的負(fù)擔(dān)。另外，這一政策的導(dǎo)向和對樓市的預(yù)期指導(dǎo)性很強(qiáng)，會增強(qiáng)樓市向好的信心，對促進(jìn)剛需購房有一定作用。

對銷售端的傳導(dǎo)，要看各地政策出臺的時間，新購住房隨時執(zhí)行新利率；對存量貸款，明年也應(yīng)執(zhí)行相應(yīng)利率。

焦點(diǎn)2 何時傳導(dǎo)至銷售端？

預(yù)計(jì)6月政策發(fā)揮效力，市場信心影響積極性

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)：今年以來，多地出臺多項(xiàng)樓市松綁政策，但從數(shù)據(jù)來看，政策層面的寬松還未傳導(dǎo)至銷售端，您認(rèn)為主要原因是什么？如何看待樓市的后續(xù)走向？

張波：從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，1~4月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)近一年來首次出現(xiàn)同比下降，其中，新開工面積下降幅度尤其明顯。因此房地產(chǎn)行業(yè)在4月份遇冷是個不爭的事實(shí)，這也是近兩個月中央和各地紛紛出臺政策提振樓市的重要原因，預(yù)計(jì)政策密集出臺后，市場面效力將在6月份得到更為明顯體現(xiàn)。

政策面到市場面的傳導(dǎo)還未體現(xiàn)的重要原因依然是信心不足。一方面，購房者的信心不足，銷售面積不斷減少的同時，待售面積不斷提升，市場去化壓力持續(xù)存在，購房人群入市節(jié)奏放緩，市場信心依然在底部回升階段。另一方面，房企信心也明顯不足，尤其是房企到位資金持續(xù)處于同比下降階段，也讓其開發(fā)投資層面捉襟見肘，尤其是民營房企的融資壓力依然較大，同步影響了房企新開工進(jìn)度以及拿地的積極性不高，5月份各地都有更為靈活的房企資金監(jiān)管政策規(guī)則變化，預(yù)計(jì)對后續(xù)緩解房企資金壓力有一定利好。

陳霄：多地出臺松綁政策，實(shí)際效果不及預(yù)期，第一個原因是，缺乏中央端實(shí)質(zhì)性的政策支持，地方的松綁政策效應(yīng)無論如何都離不開中央的政策加持；第二，從政策內(nèi)容來看，放松力度有限，多在需求端發(fā)力，集中于降低首付比例、調(diào)整公積金貸款額度、放松限購限售等方面，而市場對于這些政策已經(jīng)產(chǎn)生了一定的免疫。因此，即使政策頻頻刺激，所產(chǎn)生的效果也在減弱；第三，近期多地散發(fā)疫情，各行各業(yè)都不可避免地受到影響，失業(yè)率有所提升，居民預(yù)期收入下降，購買房產(chǎn)的能力也有所減弱。

焦點(diǎn)3 松綁政策會否延續(xù)至二套房？

“房住不炒”基調(diào)不會發(fā)生變化

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)：此前中央政治局會議也提出，支持剛性和改善性住房需求，在這種基調(diào)下，后續(xù)政府是否也會下調(diào)二套房甚至三套房地產(chǎn)利率的下限？

趙秀池：目前，三套住房不允許發(fā)放貸款，我認(rèn)為三套房貸政策不應(yīng)該有所變動。

政策層面應(yīng)該主要測重首套房和改善性需求，尤其在“三孩”政策背景下，改善性住房需求應(yīng)該得到支持，同時，首套房住房貸款利率還應(yīng)該降得更多一些。

同時，建議個人住房貸款不應(yīng)該高于中小微企業(yè)貸款利率，因?yàn)榫用竦淖》抠J款期限很長，負(fù)擔(dān)確實(shí)很重。另外，個人住房貸款利率若高于中小微企業(yè)貸款利率，便會出現(xiàn)中小微企業(yè)貸款挪作他用的情況，不利于金融市場規(guī)范運(yùn)行。

張波：房貸利率下調(diào)對于購房者信心的提振作用相對有限，需要結(jié)合包括首付調(diào)整以及限購取消等多種政策才能對市場形成全方位影響。

未來，二套房的利率依然有下調(diào)空間，這本身是和保障合理住房需求，尤其是改善型住房需求密切相關(guān)，但預(yù)計(jì)會逐步推進(jìn)，依然采用因城施策的方式。三套及以上的房貸利率調(diào)整下限的可能性非常小，“房住不炒”的大基調(diào)不會發(fā)生變化，三套及以上購房需求本身很難被界定到合理的住房需求中，調(diào)整會更為謹(jǐn)慎。

近年來房貸利率政策調(diào)整

2008年10月將住房貸款利率下限由0.85倍降至0.7倍，公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)0.27%，彼時五年期貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，0.7倍為4.28%。

2012年6月全國層面下調(diào)住房公積金貸款利率0.2個百分點(diǎn)，部分地區(qū)實(shí)行首套房基于下浮30%的優(yōu)惠。

2014年提出“雙向調(diào)控”，930新政從全國層面下調(diào)貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。彼時五年期貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，0.7倍為4.3%。

2016年之后，2018年12月僅部分地區(qū)銀行，如深圳將首套房房貸利率由基準(zhǔn)利率上浮15%下調(diào)為10%。此后房貸利率優(yōu)惠均集中在地區(qū)和銀行層面。

來源：國泰君安