“金九銀十”一直是樓市的銷售旺季，但今年的“金九”，開發(fā)商們普遍高興不起來。從近期陸續(xù)公布的9月房企銷售業(yè)績來看，部分房企銷售金額同比、環(huán)比雙雙出現(xiàn)下滑。

“金九”爽約，“銀十”又將如何?《中國消費者報》記者注意到，進(jìn)入10月后，房企上演五花八門的促銷大戰(zhàn)，市場進(jìn)一步分化。采訪中，專家們一致認(rèn)為，四季度市場有望筑底企穩(wěn)。

樓市降溫明顯

克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比降幅進(jìn)一步擴至25%，較2019年同期下降17%。

從各線城市表現(xiàn)上看，北上廣深4個一線城市樓市成交回落，其中，上海以45%同比降幅居首，北京、廣州和深圳的同比降幅都在30%左右。24個二三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比下降4%，同比降幅23%。其中，近八成二三線城市成交同比下降，熱點城市廈門、武漢、寧波等地同比降幅都在20%左右，僅杭州、成都等個別城市仍保持熱度，同比實現(xiàn)正增長。

具體到企業(yè)層面，克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，9月份，百強房企實現(xiàn)單月銷售金額7596億元，單月業(yè)績規(guī)模不及8月，首次出現(xiàn)環(huán)比下降，同比去年下降36.2%，較2019年同期下降17.7%。但是，從累計業(yè)績來看，今年前三季度百強房企累計銷售金額較2019年和2020年同期分別增長22.8%和12.5%。

為什么樓市降溫如此明顯?58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜對《中國消費者報》記者直言，“三道紅線”終結(jié)了房企融資的紅利，集中供地和土地拍賣新規(guī)層出不窮，房企拿地難上加難，多地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，加上各種樓市調(diào)控政策，房企迎來了最艱難的日子。“今年1-9月，全國房地產(chǎn)政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)400余次，發(fā)布調(diào)控政策的密集程度刷新歷史紀(jì)錄。”許之靜表示，嚴(yán)厲限購限售、積分搖號規(guī)則的細(xì)化、發(fā)布二手房指導(dǎo)價、打擊學(xué)區(qū)房炒作、整治虛假房源等全國大范圍的樓市調(diào)控動作，貫穿到房地產(chǎn)行業(yè)全過程。

市場進(jìn)一步分化

9月樓市的低迷態(tài)勢在今年國慶黃金周期間有了一定的扭轉(zhuǎn)。在樓市長效機制調(diào)控下，各地市場呈現(xiàn)較明顯的差異，三四線、二線、一線城市對政策的反應(yīng)程度呈現(xiàn)出從強到弱梯度下滑的特征。

從樓市成交數(shù)據(jù)來看，市場分化愈加明顯。安居客房產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周期間，一線城市成交回暖。4個一線城市新建商品住宅累計成交42.19萬平方米，與去年同期基本持平。其中，北京市場成交量達(dá)15萬平方米，成交套數(shù)為1482套，同比上升1212%;深圳新房成交1081套，同比上升163%。

二線城市則穩(wěn)中有降，不同城市間迎來此消彼長的輪動行情。“二線城市中，福州供應(yīng)放量疊加降價促銷，還是取得了不錯的走量效果。杭州國慶期間成交量達(dá)3年同期新高，為16.73萬平方米。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱告訴《中國消費者報》記者，需要關(guān)注的是三四線城市，各城市同比降多升少，分化持續(xù)加劇。

另據(jù)丁祖昱介紹，三四線城市中，上升城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交依然保持高熱狀態(tài)，同比上升三成以上，與2019年同期相比，均實現(xiàn)翻倍增長;而部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬平方米，創(chuàng)3年同期新低。

四季度市場有望筑底企穩(wěn)

樓市降溫的背后，部分開發(fā)商為了加速回款，近期紛紛推出了五花八門的折扣促銷活動，例如“工抵房”“送車位”“返首付”“特價房”等，希望能收獲一撥行情。“最近來看房的客流量并不少，但成交量卻沒有預(yù)期那么好。”北京王四營地區(qū)某項目銷售員告訴《中國消費者報》記者，開發(fā)商推出的“砸金蛋”、送物業(yè)費、送家具等活動很受認(rèn)可，小面積戶型賣得很快，說明市場需求還是有的，至少剛需客戶不缺。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示，隨著市場風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，“金九銀十”的概念正在消退。2021年僅剩下最后3個月，房企已經(jīng)進(jìn)入業(yè)績?nèi)鏇_刺階段，房企去庫存壓力有增無減。張大偉建議消費者，面對開發(fā)商的花式促銷，一方面，要從實際需求出發(fā)，該出手就出手;另一方面，對部分負(fù)債規(guī)模偏高的房企也要謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)市場下行趨勢備受關(guān)注，近日央行罕見地連續(xù)兩次召開會議，強調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，這將對穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心起到重要作用，各地繼續(xù)調(diào)控加碼的可能性明顯降低，政策微調(diào)的空間已打開。受此影響，四季度房地產(chǎn)市場有望筑底企穩(wěn)，尤其是那些市場需求及購買力相對堅挺的核心一二線以及強三線城市，成交量整體提升幅度更為可期。

丁祖昱也對《中國消費者報》記者表示，部分城市樓市調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了由“限漲”到“限跌”的苗頭，甚至不乏托市之舉，以刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。當(dāng)然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)。