1月1日,大部分居民存量房貸利率將重新定價。
據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者了解到,當前居民房貸重新定價日多為每年1月1日,要依據(jù)上年12月的5年期以上貸款市場報價利率(LPR),確定當年全年的存量房貸利率水平。
根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR報價數(shù)據(jù)顯示,今年5年期以上LPR利率一共下降了3次。今年12月份5年期以上品種LPR利率為4.30%,相較于去年12月份的4.65%下降了35個基點。
(資料圖片)
行至年末,市場針對存量房貸利率是否進一步下調(diào)的討論越來越多。有人認為,部分存量房貸利率與當前新辦理的房貸利率之間利差加大,有必要適度調(diào)降存量房貸利率。但也有人指出,普降難度較大,應尊重市場規(guī)律和契約精神。
對于明年金融支持房地產(chǎn)市場需求端復蘇,市場保持相對一致的預判。多位受訪專家認為,針對房地產(chǎn)市場供給端的金融政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn),當務之急是加碼需求端政策進一步促進樓市復蘇。
新老利差超過2%房貸早償率有所上升
“我今年10月份提前償還了部分銀行房貸?!辟彿空邊谦h(化名)說,雖然其當?shù)氐姆抠J利率在去年LPR下降之后達到了4.3%并不算高,但現(xiàn)在房貸利率都在下降,且理財收益已經(jīng)出現(xiàn)虧損,“我手里還有足夠的現(xiàn)金流,權衡之下選擇了提前還房貸?!?/p>
不過,吳玥完成提前還款并不容易。她多次致電銀行客戶經(jīng)理,在說明想要提前還款之后,便被經(jīng)理直接掛斷電話。經(jīng)過多次交涉后銀行告訴她,提前全部還完必須本人持房本去銀行辦理,否則只能提前還完一定比例。但由于吳玥因工作原因無法回到當?shù)劂y行辦理,所以選擇了后者。
今年提前還款的購房者不在少數(shù)。“銀行明顯感覺到房貸早償率的上升?!币晃汇y行人士直言,今年前來咨詢和完成提前還款的客戶較往年明顯增多。
中信證券首席經(jīng)濟學家明明告訴新京報貝殼財經(jīng)記者,按揭貸款早償?shù)默F(xiàn)象在今年比較突出,據(jù)估算今年按揭貸款的提前償還規(guī)模每個月比正常年份多1000億元左右。
貝殼財經(jīng)記者查詢央行發(fā)布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),11月份住戶部門中長期貸款增加2103億元。
民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬表示,考慮到當前新發(fā)放的按揭貸款利率已經(jīng)較低,多地首套房貸利率降至4%以下,進入“3時代”,部分地區(qū)房貸利率已處于歷史性低點。今年居民按揭貸款持續(xù)疲弱的重要原因之一,是存量房貸與新增房貸之間利差不斷擴大,有客戶利差已高達2.27%,這造成按揭早償率大幅提升。
有研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,第三方最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月首套主流利率平均為4.09%,二套平均為4.91%,同比分別回落155個基點和100個基點,創(chuàng)歷史新低。其中,19城首套房貸主流利率降至4%以下。
是否調(diào)降存量房貸利率惹爭議
銀行房貸早償率上升引起了業(yè)界的重視。作為應對,多家銀行今年已悄然提高了房貸早償門檻,有銀行曾發(fā)布公告調(diào)整房貸早償?shù)馁r償金率。而多位購房者亦表示,遇到了早償受阻的情況。
“如果房貸早償率過高,可能會造成銀行資產(chǎn)的萎縮?!币晃还煞葜沏y行人士告訴新京報貝殼財經(jīng)記者,房貸業(yè)務可以為銀行提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入,是銀行體系中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果早償金額過高,不僅意味著銀行將失去穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入,還需要將這部分回籠的資金重新貸出去。但在當前,像按揭房貸這樣優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)十分難得。
明明認為,按揭貸款早償最核心的原因是存量貸款利率的調(diào)整明顯滯后。未來各地監(jiān)管部門有必要根據(jù)當?shù)氐那闆r,對存量貸款利率進行相應調(diào)整,以此緩解銀行資產(chǎn)端的壓力。
溫彬亦認為,在調(diào)降5年期以上LPR促樓市回暖之外,更重要的是通過下調(diào)存量房貸利率進一步降低住房消費者的負擔,以穩(wěn)定居民資產(chǎn)負債表,促進消費復蘇。
不過,光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華直言,進一步降低存量按揭房貸利率將釋放一定的居民消費潛力,但預計作用相對有限,對刺激新增購房上升亦相對有限。而從目前銀行資產(chǎn)負債表來看,房貸早償問題的風險仍然處于可控范圍內(nèi)。
“普遍下調(diào)存量房貸利率,可操作性并不高?!敝苊A還表示,房貸利率隨著經(jīng)濟環(huán)境變化而每年不盡相同,因此建議尊重市場規(guī)律以及契約精神,在“因城施策”的原則下,盡量通過市場化的途徑解決。如針對部分客戶,通過協(xié)商等方式對存量利率進行調(diào)整。與此同時,隨著LPR利率的下降,存量的房貸利率亦將隨之下行。
房地產(chǎn)需求側(cè)刺激政策或?qū)⒓哟a
今年下半年以來,房地產(chǎn)市場的金融支持政策持續(xù)發(fā)力。光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認為,房地產(chǎn)市場下一步“穩(wěn)預期”主要對應穩(wěn)定市場銷售,目前購房者有效需求相對不足、觀望情緒較濃,市場因擔心房屋交付而拖累銷售,居民正常住房消費被阻滯。
“在新增貸款的政策方面,全國平均的新增按揭貸款利率已經(jīng)是歷史最低了,明年或還將繼續(xù)壓降?!泵髅黝A計,一方面依靠LPR下調(diào),另一方面各地還有因城施策下調(diào)按揭貸款利率的空間。同時,一線城市的限購限貸有必要進一步放開,發(fā)揮全國房地產(chǎn)市場的風向標作用。
值得注意的是,央行在9月底公布的階段性下調(diào)部分城市首套房貸利率下限的相關政策即將在12月底到期。對于該政策是否延期,有分析人士認為,當前房地產(chǎn)市場需求正處于筑底企穩(wěn)階段,不排除該階段性政策延期的可能,這有利于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。
對于LPR利率下調(diào)方面,東方金誠首席宏觀分析師王青認為,2023年1月1日房貸重定價日過后,5年期以上LPR報價有可能下調(diào)0.15個百分點。
此外,在限購政策方面,王一峰認為,在“房住不炒”的總原則下,因城施策框架體系內(nèi),恢復房企經(jīng)營性現(xiàn)金流方是治本之策,預估需求側(cè)刺激性舉措具有確定性、持續(xù)性和漸進性,在房貸利率、首付比例和二套房認定等方面均可能進一步施策。

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