“我提前去銀行預(yù)約了提前還房貸，2月18日可以正式辦理?！北本┦忻裢躏w告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者自己兩個(gè)月前預(yù)約了提前還10萬(wàn)元的房貸，近期將可辦理。

最近在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，房貸利率不斷下行，提前還房貸的年輕人不斷增加。

面對(duì)扎堆提前還貸現(xiàn)象，不少銀行設(shè)置了“時(shí)間門檻”，購(gòu)房者需要提前兩三個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間去預(yù)約。還有銀行通過(guò)提高提前還款的成本來(lái)抑制客戶提前還款的行為，去年8月份有銀行因收取房貸提前還款補(bǔ)償金惹爭(zhēng)議。

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為何大家要提前還房貸？易觀分析金融行業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)蘇筱芮分析，伴隨著理財(cái)投資收益的走低以及去年下半年以來(lái)資本市場(chǎng)及債市的波動(dòng)性加大，對(duì)于占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的保守型群體來(lái)說(shuō)，資金難以有好的去處，因此越來(lái)越多的金融消費(fèi)者傾向于通過(guò)提前還款來(lái)”降杠桿“，優(yōu)化自身負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時(shí)也圖個(gè)“心安”。但提前還貸行為未必會(huì)受到銀行的歡迎，尤其在個(gè)人房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的當(dāng)下，銀行會(huì)傾向于采取更多預(yù)約還款、作出收費(fèi)等“限制性措施”。

從購(gòu)房者角度看，是否要提前還房貸？什么樣的情況下提前還房貸比較劃算？上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“理論上來(lái)講，剛買房不久，剩余利息較多的購(gòu)房者可以考慮。而還貸時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)還完大部分利息，此時(shí)再去選擇提前還款肯定是不合適的?！?/p>

提前還房貸需預(yù)約

“三個(gè)月能辦下來(lái)也不錯(cuò)了”

近日，一波“提前還貸潮”在年輕人中盛行。

北京市民王飛告訴記者自己兩個(gè)月前預(yù)約了提前還10萬(wàn)元的房貸，近期將可辦理。另有市民小李稱，“昨晚提的提前還款申請(qǐng)，下午四點(diǎn)多就通過(guò)了，可辦理時(shí)間為4月23日?！?/p>

據(jù)了解，目前部分銀行可通過(guò)APP線上進(jìn)行提前還貸的操作，但是預(yù)約全靠“拼手速”。有購(gòu)房者表示，在APP嘗試提前還款時(shí)，頁(yè)面顯示暫時(shí)無(wú)法受理該提前還本申請(qǐng)，線上額度已滿。個(gè)別銀行APP則直接關(guān)閉了提前還款的線上通道，只能去柜臺(tái)排隊(duì)辦理。

某國(guó)有大行的客戶經(jīng)理告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，提前還款需先去營(yíng)業(yè)部申請(qǐng)，等額度分配下來(lái)再通知存款，扣款成功后大概一個(gè)月拿涂銷資料。但由于人民銀行給每個(gè)銀行都有固定額度的，目前提前還房貸肯定需要排隊(duì)預(yù)約的?！叭齻€(gè)月能辦下來(lái)也不錯(cuò)了?！痹摽蛻艚?jīng)理表示。

“現(xiàn)在提前還款的人太多了，銀行設(shè)置了提前還款的額度，所以一直都在排隊(duì)。”另一家銀行的客戶經(jīng)理也對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，現(xiàn)在提前還貸都要在系統(tǒng)中預(yù)約，目前在該行預(yù)約起碼也得兩個(gè)月。

對(duì)于部分購(gòu)房者愿意提前還房貸的原因，有銀行分析人士指出，這主要是因?yàn)榻陙?lái)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，市場(chǎng)利率持續(xù)下行，部分早年購(gòu)房者房貸利率高，提前還房貸減少利息支出；同時(shí)，由于市場(chǎng)利率下行，資產(chǎn)收益普遍下降，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)適中、高于房貸利率的資產(chǎn)難找，即有部分“閑錢”的業(yè)主難以找到風(fēng)險(xiǎn)、收益匹配的資產(chǎn)。

上述分析人士指出，房貸能為銀行提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還房貸能加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失未來(lái)較高的利率收益，并且如果短期內(nèi)出現(xiàn)較多提前還房貸情況，銀行就面臨短期難以找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匹配，機(jī)會(huì)成本上升的問(wèn)題。

“個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營(yíng)收和利潤(rùn)，因此不少銀行選擇提高還款門檻。”博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示。

有人提前還款可省幾十萬(wàn)利息

提前還貸值不值？

“利息太高了。”魏先生告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，他肯定是要提前還房貸的，原來(lái)理財(cái)收益能覆蓋房貸，現(xiàn)在不能了，就想提前還了。

據(jù)魏先生計(jì)算，其在河北的一處房產(chǎn)貸款金額70萬(wàn)元，還款期限為25年（已經(jīng)還款5年），如果現(xiàn)在提前20年還清，以5.2%的利率、等額本息還款方式計(jì)算，可以省下約37w的利息。

農(nóng)業(yè)銀行的一名客戶經(jīng)理也向記者分析稱，目前來(lái)看，如果理財(cái)收益遠(yuǎn)低于預(yù)期水平，提前還貸還是比較合適的，除非有更好的投資渠道。

相比扎堆提前還貸的購(gòu)房者，也有購(gòu)房者表示，近期不打算提前還房貸。去年曾提前還過(guò)一筆房貸的北京市民李凡告訴記者，“在今年的環(huán)境下，我肯定不會(huì)提前還款，而是更傾向于投資?！?/p>

作為一名個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，黃女士則認(rèn)為手握“現(xiàn)金流”相對(duì)更劃算。黃女士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，用尾款的資金經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的收益遠(yuǎn)大于提前還貸省下的利息。

蘇筱芮指出，在房貸“上車時(shí)”利率過(guò)高的人群會(huì)更偏好提前還款，以求在當(dāng)前利率水平較低的環(huán)境下節(jié)約更多利息，目前國(guó)內(nèi)第一波疫情已進(jìn)入尾聲，后續(xù)第二波等不確定性依舊存在，預(yù)計(jì)今年傾向于提前還貸的人群依舊保持在高位。

那么，究竟什么樣的人適合提前還款？王蓬博認(rèn)為，手里有余錢的，又找不到合適的投資渠道，或者對(duì)于資產(chǎn)穩(wěn)定期望較高的購(gòu)房者，可以選擇提前還貸。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，利息支出太多，手上有閑錢的人可以選擇提前還款。此外，理論上來(lái)講，剛買房不久，剩余利息較多的購(gòu)房者也可以考慮。而還貸時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)還完大部分利息，此時(shí)再去選擇提前還款肯定是不合適的。

“對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，提前還房貸減少了利息支出，但需要讓渡資金流動(dòng)性，并且金額不在小數(shù)目?！鄙鲜鲢y行分析人士認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于房貸利率高，還房貸期限長(zhǎng)，短期擁有大筆“閑置”資金的業(yè)主相對(duì)適合一些。他指出，從趨勢(shì)看，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，利率中樞有所抬升，金融市場(chǎng)回歸常態(tài)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好逐步回暖，提前還房貸預(yù)計(jì)有所減少。

新年伊始，監(jiān)管接連重磅發(fā)聲，既有提出對(duì)購(gòu)買首套住房要大力支持的，也有提出要鼓勵(lì)房、車等大宗商品消費(fèi)的。蘇筱芮建議，一是明確提前還貸的相關(guān)業(yè)務(wù)流程，使進(jìn)度變得更加透明，二是充分響應(yīng)監(jiān)管精神，關(guān)注新增房貸的拓展，為首套購(gòu)房、多子女二套改善購(gòu)房等剛需群體做好基礎(chǔ)性金融服務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，提前還房貸目的就是減少利息支出，應(yīng)該重視扎堆“提前還貸”現(xiàn)象。一方面，要積極宣傳“存量貸款也會(huì)降利息”的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把“房貸利率下調(diào)-房貸提前償還”之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)。

編輯陳莉校對(duì)張彥君