近日，北京京能電建·洺悅灣項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“京能電建·洺悅灣”）多位購(gòu)房人向新京報(bào)記者反映稱，今年3月底剛交付的京能電建·洺悅灣項(xiàng)目，單元入戶門過(guò)窄，寬度不足相關(guān)規(guī)定下限的1.2米，同時(shí)還存在多項(xiàng)質(zhì)量缺陷以及涉嫌虛假宣傳等問(wèn)題，截至目前相關(guān)問(wèn)題尚未解決。

(資料圖)

4月13日，京能電建·洺悅灣項(xiàng)目方相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“相關(guān)問(wèn)題正在進(jìn)一步解決中，如果有業(yè)主再繼續(xù)糾結(jié)入戶門窄，我們把門把手掰掉就夠?qū)捔耍　?/p>

質(zhì)疑1：

“同樣的價(jià)格買到不一樣的單元門”

據(jù)購(gòu)房人吳晨（化名）介紹，2020年10月底，其以7.2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)購(gòu)買了位于北京市大興區(qū)舊宮附近的京能電建·洺悅灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目由北京京能海賦置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“京能海賦置業(yè)”）開發(fā)建設(shè)。據(jù)企查查信息顯示，京能海賦置業(yè)由京能置業(yè)股份有限公司持股51%，中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司持股49%。

“同樣的價(jià)錢，購(gòu)買的商品卻不同，開發(fā)商不公平對(duì)待業(yè)主。在等待了將近3年后歡歡喜喜準(zhǔn)備收房時(shí)，我們看到的卻是憋屈的單元入戶門。整個(gè)小區(qū)就屬我們的單元門最小，這不僅影響房屋潛在價(jià)值和居住體驗(yàn)，還給我們帶來(lái)了潛在的逃生安全和緊急救援方面的危險(xiǎn)。在單元西側(cè)入戶進(jìn)門拐角處，擔(dān)架可能無(wú)法直線進(jìn)出?！眳浅咳缡钦f(shuō)。

“在開發(fā)商通知交樓后，我們發(fā)現(xiàn)房屋所在的12號(hào)樓3單元入戶門與本小區(qū)其他單元入戶門相比窄小許多。全小區(qū)入戶門寬度都在1.8米以上，同戶型樓棟單元門寬度約2.2米，12號(hào)樓其他兩個(gè)單元均有南北兩個(gè)入戶門，但3單元只有一個(gè)西側(cè)樓門，且入戶門過(guò)窄，開口寬度1.43米，去除門框等面積，實(shí)際不足1.1米。這是不符合國(guó)家最低規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，共用外門洞口寬度最低為1.2米?！眳浅扛嬖V記者，在宣傳、簽約等整個(gè)過(guò)程中，開發(fā)商并未向業(yè)主說(shuō)明這一情況，也未告知該單元西側(cè)入戶且只有一個(gè)單元門，近日見到現(xiàn)房才發(fā)現(xiàn)自己所選單元入戶門竟成了整個(gè)小區(qū)的“另類”特殊存在，翻閱合同才發(fā)現(xiàn)原來(lái)該單元為西側(cè)入戶。

購(gòu)房人反映稱，全小區(qū)只有12號(hào)樓3單元入戶門過(guò)窄。

新京報(bào)記者查詢獲悉，2021年1月1日實(shí)施的《北京市地方標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，住宅中作為主要通道的外廊宜為封閉外廊，并應(yīng)設(shè)置可開啟的窗扇。走廊通道的凈寬不應(yīng)小于1.2米，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2米。疏散走道和首層主要疏散外門的凈寬不應(yīng)小于1.2米。

針對(duì)此問(wèn)題，4月13日，新京報(bào)記者與京能電建·洺悅灣項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人取得了聯(lián)系，該負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“我們項(xiàng)目的12號(hào)樓3單元入戶門凈寬度確實(shí)沒(méi)有1.2米，如果業(yè)主再糾結(jié)門口寬度，我們直接拆掉門把手就可以達(dá)到上述規(guī)定的寬度1.2米。在售房之初，我們好像是沒(méi)有就此問(wèn)題告知購(gòu)房人。關(guān)于此事，目前還沒(méi)有相關(guān)補(bǔ)償方案?！?/p>

“如果按照規(guī)劃要求，我們需要將項(xiàng)目一些建筑物拆除，比如涉及門的一些建筑。關(guān)于宣傳和交付實(shí)際情況，最終以簽訂的合同、實(shí)際交付為準(zhǔn)。我知道一些業(yè)主已經(jīng)將項(xiàng)目售賣之初的宣傳材料等進(jìn)行了備份留存，對(duì)此，業(yè)主可以尋求相關(guān)途徑解決，我們目前解決不了?！痹撠?fù)責(zé)人如是說(shuō)。

“我們要求開發(fā)商及時(shí)采取措施解決單元入戶門過(guò)窄的問(wèn)題?！眳浅肯蛴浾弑硎?，”我們希望將單元入戶門的寬度擴(kuò)大至與小區(qū)其他單元門開口大小一致。如果無(wú)法采取措施達(dá)到此要求，建議提供適當(dāng)?shù)馁r償?！?/p>

根據(jù)北京市住建委于2021年8月16日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），開發(fā)商應(yīng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示的內(nèi)容中，包括項(xiàng)目?jī)?nèi)外可能對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風(fēng)、采光、裝修、喪葬等不利因素；不利因素公示應(yīng)準(zhǔn)確、全面。

針對(duì)此問(wèn)題，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所創(chuàng)始人王有銀律師介紹，不利因素主要是指對(duì)于合同房子有重要影響的一些不良因素，通過(guò)目前掌握的情況來(lái)看，上述購(gòu)房人反映的入戶門情況確實(shí)屬于一項(xiàng)不利因素，以后可能會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值、出入安全等方面帶來(lái)影響，開發(fā)商理應(yīng)在售房之初進(jìn)行相關(guān)公示。如果業(yè)主們對(duì)開發(fā)商后續(xù)處理情況不滿，該單元業(yè)主可共同就此問(wèn)題向法院提起訴訟，要求開發(fā)商整改和補(bǔ)償。

質(zhì)疑2：

“存在漏水、減配及墻面質(zhì)量問(wèn)題”

“我們這個(gè)小區(qū)出現(xiàn)多處質(zhì)量不合格問(wèn)題，但開發(fā)商依舊強(qiáng)行交付。”京能電建·洺悅灣購(gòu)房人沈艷（化名）介紹，今年3月份，開發(fā)商組織交付，目前發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題是，剛交付的小區(qū)就出現(xiàn)多處較為明顯漏水，比如地下車庫(kù)和部分管道。

與此同時(shí)，該小區(qū)購(gòu)房者稱，小區(qū)南門、西門均存在不同程度的減配、與宣傳不符的情況，尤其是按照開發(fā)商當(dāng)初的宣傳與實(shí)際交付對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，小區(qū)存在多處綠化減配的情況。此外，南大門消防通道鐵藝大門與宣傳設(shè)計(jì)效果圖嚴(yán)重不符，存在無(wú)裝飾圖（祥云）、豎立裝條，墻磚破裂情況，須按照宣傳效果圖恢復(fù)；西大門紅楓樹無(wú)后裝飾條帶，大門入口沒(méi)有鋪設(shè)大理石石板。

購(gòu)房人反映稱，該項(xiàng)目存在多處減配現(xiàn)象。

針對(duì)上述問(wèn)題，4月13日，新京報(bào)記者多次與該項(xiàng)目方取得聯(lián)系，一位負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“有些地方不是房子漏水，是管道漏水，具體情況不便回答?！?/p>

記者注意到，2022年5月3日，曾有網(wǎng)友通過(guò)人民網(wǎng)地方政府留言板反映稱，京能電建·洺悅灣項(xiàng)目存在施工質(zhì)量問(wèn)題，比如墻面質(zhì)量問(wèn)題，外立面不平有“墻漆花”。二是宣傳減配，開發(fā)商沒(méi)有與廣大業(yè)主協(xié)商，單方面取消了樓房的雙腰間浮雕和石線裝飾條（腰線）、單元門大理石碑及地?zé)簦约肮珔^(qū)樓道的金屬裝飾板，并且單方面更改項(xiàng)目大門原設(shè)計(jì)方案，實(shí)際外墻劃線的分格與沙盤外觀嚴(yán)重不符。

2022年6月4日，北京能源集團(tuán)有限責(zé)任公司回復(fù)稱，經(jīng)核實(shí)，針對(duì)市民所提墻面不平整問(wèn)題，京能海賦公司在加強(qiáng)施工質(zhì)量監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上，邀請(qǐng)第三方權(quán)威檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)墻面施工質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果為質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求，未發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題。

針對(duì)市民所提“按照宣傳圖和沙盤進(jìn)行施工”“減配”等相關(guān)問(wèn)題，根據(jù)京能海賦公司與業(yè)主簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》中明確約定，“項(xiàng)目沙盤模型等推廣工具僅作為風(fēng)格展示和參考之用，不作為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目的外立面等結(jié)構(gòu)形式、施工工藝等以合同約定或?qū)嶋H交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)”。

4月13日，新京報(bào)記者獲取到一份由洺悅灣項(xiàng)目方發(fā)來(lái)的公共區(qū)域問(wèn)題解決方案。該方案稱，地庫(kù)頂部、墻體存在漏水及其墻皮脫落部分，需要排查問(wèn)題根源，然后重新做防水、修復(fù)地庫(kù)頂部及其墻體；第一輪整改已經(jīng)完成，第二輪查驗(yàn)整改中（預(yù)計(jì)完成時(shí)間5月10日）。

與此同時(shí)，該方案還列舉了多項(xiàng)計(jì)劃舉措，比如，因車庫(kù)地坪整體存在開裂嚴(yán)重情況，完全修復(fù)可行性不大且時(shí)間成本很高，須統(tǒng)一提升為鋪裝環(huán)氧地坪，地庫(kù)入戶廳裝修提升與一層單元廳一致，通廊內(nèi)補(bǔ)鋪瓷磚至地庫(kù)；車庫(kù)地面維修整改，清理地面污染。

為了進(jìn)一步證實(shí)該最新解決方案的真實(shí)性，4月13日，記者多次與京能電建·洺悅灣項(xiàng)目方面取得聯(lián)系，一位負(fù)責(zé)人稱，“目前，相關(guān)問(wèn)題就以上述解決方案為準(zhǔn)，如果業(yè)主有其他問(wèn)題還可以具體分析?！?/p>

律師：

房屋驗(yàn)收合格不等同于無(wú)質(zhì)量缺陷

新京報(bào)記者注意到，近日，京能海賦置業(yè)發(fā)布聲明稱，該公司在開發(fā)建設(shè)京能·電建洺悅灣項(xiàng)目過(guò)程中，全程接受有關(guān)部門的監(jiān)督審查，項(xiàng)目已經(jīng)四方驗(yàn)收合格且已通過(guò)政府主管部門的竣工驗(yàn)收備案，具備法定及《商品房買賣合同》約定的交付條件。

對(duì)此，京能·電建洺悅灣項(xiàng)目部分購(gòu)房人向記者反饋稱，業(yè)主們主要關(guān)注的不是開發(fā)商是否按規(guī)施工，而是開發(fā)商是否虛假宣傳、是否在交房之后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等，但開發(fā)商并未在聲明中說(shuō)明這些問(wèn)題，“從始至終我們也沒(méi)有看到上述竣工驗(yàn)收備案。但多位業(yè)主通過(guò)委托的第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)驗(yàn)房之后發(fā)現(xiàn)了涉及房屋質(zhì)量的多處問(wèn)題?！?/p>

購(gòu)房人通過(guò)委托第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)檢測(cè)出多處問(wèn)題。

那么，值得關(guān)注的是，取得驗(yàn)收合格文件，是否等于房屋無(wú)質(zhì)量缺陷？

對(duì)此，王有銀律師介紹，在實(shí)踐中，取得房屋驗(yàn)收合格文件不等同于房屋質(zhì)量無(wú)缺陷，法院都會(huì)依據(jù)客觀事實(shí)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷問(wèn)題的認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)作出判斷。一般情況下，政府行政主管部門的審批文件以及設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，只屬于證明房屋建筑合規(guī)的一部分證據(jù)。如果該房屋在交付之初又出現(xiàn)裂縫、滲漏等客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，法院一般會(huì)認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。

也就是說(shuō)，按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定及相關(guān)法律法規(guī)保證房屋質(zhì)量，如果出現(xiàn)相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人依舊可以因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復(fù)、賠償?shù)?，情況嚴(yán)重的，購(gòu)房人可以要求退房并賠償損失。目前，已經(jīng)有最高人民法院公報(bào)類似案例。

此外，對(duì)于京能電建·洺悅灣項(xiàng)目方回應(yīng)“房屋以簽訂的合同約定、實(shí)際交付為準(zhǔn)交付”，部分購(gòu)房人表示不認(rèn)可，“按照相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商的宣傳及沙盤等對(duì)項(xiàng)目的描述也屬于事實(shí)的合同內(nèi)容”。

對(duì)此，王有銀律師介紹，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，出賣人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，在實(shí)踐中，盡管有些開發(fā)商所發(fā)廣告資料載有類似“本宣傳資料所有圖片、文字等僅供參考，一切以政府有關(guān)部門批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”等免責(zé)條款，但如果對(duì)購(gòu)房人利益造成重大影響，依舊不能免除開發(fā)商的相關(guān)責(zé)任。

此外，前述《通知》也明確提出，開發(fā)企業(yè)在制作展板、沙盤、樓書、圖冊(cè)、APP軟件等各類銷售宣傳材料時(shí)，項(xiàng)目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致；項(xiàng)目以外的展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設(shè)內(nèi)容。規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更影響展示內(nèi)容的，應(yīng)及時(shí)調(diào)整銷售宣傳材料。

綜合上述業(yè)主所反映的問(wèn)題，王有銀律師建議：“業(yè)主可盡量先與開發(fā)商協(xié)商解決，如果協(xié)商不能，業(yè)主可以及時(shí)向政府主管部門進(jìn)行投訴或者舉報(bào)。同時(shí)，還可以向法院提起訴訟解決。”

對(duì)于上述問(wèn)題的解決辦法，記者多次試圖與項(xiàng)目方取得聯(lián)系，但一直未獲得進(jìn)一步回應(yīng)。對(duì)此，新京報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。

新京報(bào)記者 張建 圖/受訪者供圖

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳

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