6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調(diào)個10基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.20%，同樣下調(diào)10個基點(diǎn)。

這是繼去年8月份以來時隔10個月LPR再次下調(diào)。作為房貸利率參考基礎(chǔ)，5年期LPR很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“對房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應(yīng)來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用?！?/p>

首套房百萬房貸月供將減少57元

(資料圖片僅供參考)

由于房貸利率的定價基準(zhǔn)是參考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下調(diào)對于房貸來說有怎樣的影響？

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示：“本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點(diǎn)），已降至歷史低位。”

以“100萬貸款本金、30年期、等額本息”為例，如果是首套房，目前全國房貸利率約為4%，其月供額為4774元。若下調(diào)10個基點(diǎn)，其月供額為4717元，月供額將減少57元。如果是二套房，目前全國房貸利率約為4.9%，其月供額為5307元，若下調(diào)10個基點(diǎn)，其月供額為5247元，月供額將減少60元。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“房貸利率政策總體上會朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn)，充分體現(xiàn)了降低貸款成本、激活合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。隨著LPR利率的下調(diào)，預(yù)計最近兩周各大銀行會紛紛下調(diào)房貸利率，即普遍會下降10個基點(diǎn)，這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會開啟?！?/p>

多城房貸利率下限破“4”

李宇嘉稱：“此前，全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為4.1%，此次5年期LPR下調(diào)10個基點(diǎn)后，統(tǒng)一房貸利率下限有望突破4%關(guān)口?！?/p>

根據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計，全國15個代表性城市6月份首套房商業(yè)貸款利率均值為4.03%。其中，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市首套房貸款利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和 4.30%。其他城市均低于4.1%的水平。

而從二套房貸款利率來看，根據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計，全國15個代表性城市的二套房商業(yè)貸款利率均值為4.96%。其中，北京和上海二套房貸款利率明顯偏高，均為5.35%。而其他城市二套房貸款利率均為4.9%，即均為“LPR+60 個基點(diǎn)”的定價模式。

事實上，今年以來，為了降低購房成本，多地在全國統(tǒng)一房貸利率下限的基礎(chǔ)上，自主下調(diào)房貸利率。根據(jù)中指研究院在5月發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限擊穿4%。其中，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%。

圖/中指研究院

業(yè)界：建議配合降息推進(jìn)需求端“降成本”

今年上半年，樓市先經(jīng)歷了一波“小陽春”的復(fù)蘇行情，但是到4月、5月份樓市下行壓力逐漸增大，此時降息對于提振房地產(chǎn)市場信心具有積極意義。

李宇嘉認(rèn)為，從去年以來5年期LPR下降的效應(yīng)來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。但是，由于居民對收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性儲蓄需求增加，而剛需、改善型需求在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進(jìn)商品房市場企穩(wěn)的彈性下降，每月月供節(jié)約幾十元、上百元，解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。

對此，李宇嘉建議，可以配合降息，打出政策“組合拳”，推進(jìn)需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。比如，合理下調(diào)存量房貸利率，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率，全面推進(jìn)二手住房“帶押過戶”，推進(jìn)存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等。這些降成本措施疊加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

陳文靜也表示：“隨著市場下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)政策優(yōu)化預(yù)期也在逐步增強(qiáng)。從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門或通過降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購房成本，加大保交樓資金支持力度，加大房企資金支持力度等；在地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過‘一區(qū)一策’與生育政策、人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。若更多實質(zhì)性政策落地，市場預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，下半年市場有望溫和修復(fù)?！?/p>

“當(dāng)前首套房貸款利率比二套房貸款利率要低很多，即相差90個基點(diǎn)。所以從有效提振市場的角度出發(fā)，對首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的降低將更具積極的意義。各類購房者若可以享受到首套房的貸款資格，則可以比較明顯地降低貸款成本和購房成本，自然也將利好三季度購房市場的活躍?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 陳荻雁