8月31日晚，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》（簡稱“《通知》”），對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

在業(yè)內(nèi)人士看來，《通知》對全國的首付比例做了統(tǒng)一規(guī)定，有助于引導各地按最低首付標準落實相關政策。此次下調(diào)首付比例以及二套房貸利率下限，不僅降低購房門檻，還將大大減輕購房成本。但是基于目前不少三四線城市首付比例已經(jīng)明顯下降，影響較大的是熱點一二線城市。

(資料圖)

兩部門下調(diào)購房首付比例，有助于引導各地按最低首付標準落實相關政策。

首套房首付下限不低于20%，二套房不低于30%

此次，差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化第一個重點是：統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”的城市和不實施“限購”的城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

目前，我國各大城市首付比例不同。易居研究院報告顯示，首套房首付比例主要分為三檔，總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體到城市來看，北京首套房首付比例最高，最高為40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。

在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，首套房首付比例統(tǒng)一降低至兩成，是繼2008年金融危機之后第二次全國范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度也是比較大了。其實，部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至兩成了，影響較大的城市為一線城市、強二線城市。

除了降低首套房購買人群的購房門檻外，此次政策影響最大的是二套房改善人群。

目前，在二套房首付比例方面，據(jù)易居研究院統(tǒng)計，北京的二套房首付比例最高，為60%-80%，其次是上海，最高為70%，蘇州、杭州、鄭州、沈陽等城市的首付比例是40%。

二套房首付比例下限統(tǒng)一為不低于30%，預計將引導各大城市首付比例的下調(diào)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，最受益的就是熱點城市，因為這類城市的二套房首付比例更高。而在非熱點城市，很多城市的二套房首付比例已經(jīng)下降到了30%。

張宏偉表示，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上三部委“認房不認貸”，這個政策組合拳有助于降低改善人群購房的門檻，激活北上廣深一線城市以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強二線城市的改善需求。因為這些城市的改善需求還是有購房能力的，一旦改善需求激活，整個一二手房市場就會活躍起來，“對于其他城市的改善需求來說，刺激的力度和市場反應的活躍度都不會有一線城市、強二線城市那么大?！?/p>

二套房貸利率下限調(diào)整為LPR加20個基點

差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化第二個重點是，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

分析來看，首套住房利率政策下限保持不變，而二套房貸利率下限由LPR加60個基點變?yōu)榧?0個基點，下調(diào)了40個基點，影響巨大。

8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，較上期下降10BP，5年期以上LPR為4.20%，即首套房、二套房貸利率下限維持4.00%、4.80%。

若按照央行新政策，二套房貸利率下限將變?yōu)?.40%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，從這一政策的規(guī)定來看，最大的變化在于，二套房的下限從過去加60個基點變?yōu)榧?0個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策確實非常給力。換句話說，即便有部分購房者可能不能享受“認房不認貸”政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機會。

“過去比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對于二套房也給予了非常明確的支持，應該說有助于促進首套和二套房利率成本的降低?！眹儡S進如是說。

“自主確定”下，各大城市擁有靈活決定權(quán)

此次政策的第三個重點是“自主確定”。

根據(jù)政策，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

“自主確定”是關鍵詞，類似于此前央行關于“認房不認貸”表述中的“供城市自主選用”。

在張宏偉看來，“自主確定”就是根據(jù)各個城市的改善需求、支付力、市場需求和要盤活的程度，去自主決定具體政策，給了各個城市“一城一策”很大的自主決定權(quán)。

張宏偉進一步稱，中央層面有一個總體的指導方針，另外也考慮到各個城市“一城一策”，每個城市庫存壓力不一樣，剛性需求、改善需求的特點也不一樣，“自主確定”給了每個城市比較大的靈活性，比如二線城市二套房的首付比例，現(xiàn)在是5成的，是不是可以下降到3成或者3.5成？

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗